中山房价多少钱一平方（分析中山房价下降的原因）

这次降价的楼盘位于中山三乡雅居乐万象郡，从朋友圈一些人发布的内容来看，它的单价直接从1.1万直降到6字头。

看到这个消息之后，2月11日就有很多中山以及珠海的市民前往楼盘看能不能捡漏，所以当天从早上到晚上10点左右，一直都有大量人把售楼处给挤满，甚至找个坐的地方都没有。

中山1楼盘房价从1.1万降到7000多，新的一年开发商日子仍然不好过

不过即便有些人排了一天的队也没有抢到，因为这次降价的房源只有200套左右。

那这个楼盘大幅降价的消息是否属实呢？

从实际情况来看，其实降价幅度没有那么大，虽然有一些消息宣称房价直接从1.1万下降到6000多块钱，但实际上在购买的过程当中还要交其他费用，最便宜的也需要7000多块钱，贵的有可能需要8000多块钱，所以降幅大概在20%~30%之间。
中山1楼盘房价从1.1万降到7000多，新的一年开发商日子仍然不好过


但这个降幅相对于周边的楼盘价格也算是捡到便宜了。

目前这个楼盘周边的房价大概在1万块钱到1.2万之间，而且在2月9日之前，这个楼盘本身的价格也比较贵，在2021年9月，楼盘均价为11000元/平，2022年1月17日均价是10500元/平，到了2月8日，均价仍然达到9800元/平，只不过到了2月9日，参考单价已经下跌到7200元/平。

为什么开发商要大幅降价？这说明了什么问题？

对于楼盘降价促销，大家已经见怪不怪，尤其是最近两年在整体楼市不太好的背景下，开发商降价促销更是家常便饭。

而对中山这个楼盘来说他之所以选择降价促销，这至少说明了两个问题。

第一、中山的房子不好卖

在珠三角沿海各大城市当中，中山的房价可以说是一个奇葩的存在，比如沿岸周边的深圳，广州，珠海，东莞房价都比较高，最少也达到2万块钱以上了。

但是中山的房价最近几年一直上不去，除了临深片区房价比较贵之外，其他片区的整体房价都相对比较便宜。

虽然前几年有很多中介炒作临深概念忽悠很多深圳刚需人群去购买，但很多人购买了中山的房子之后，直到现在都没有脱手。

尤其是对于那些离珠海、中山或者深圳市区比较远的偏远地区来说，房价更是上不去，甚至有价无市。

比如这次降价促销的这个楼盘位于中山三乡，地理位置相对不错，离中山市区和珠海市区都比较近，而且未来经坦洲快线通过金字山互通，走南外环上翠亨快线，接驳深中通道去往深圳也只需四、五十分钟。
中山1楼盘房价从1.1万降到7000多，新的一年开发商日子仍然不好过

但从实际情况来看，地理位置比这个楼更好的有很多，所以售卖地理位置这个点已经行不通了。

而且这次降价促销的这些楼盘都是在坦洲快线的旁边，估计会比较吵，所以卖不出去估计只能降价促销。

第二、开发商面临债务压力

实际上不只是中山，最近一年多时间，很多地方都出现了降价促销的情况，即便有些地方房价仍然处于上涨趋势，但开发商为了尽快回笼资金，仍然选择降价促销。

那为什么开发商降价力度这么大呢？其实原因很简单，因为面临债务压力。

最近两年我国楼市调控力度非常大，开发商的融资难度越来越大，尤其是在三条红线出来之后，各大开发商的融资难度更大，目前很多开发商已经没法从银行等一些渠道正常融资，只能通过销售回笼资金来维持日常经营所需的现金流。

但是在融资越来越难的背景下，开发商却面临债务集中到期的风险，过去几年很多开发商都迅速扩张，杠杆一路不断过大，有很多开发商资产负债率都达到100%以上。

过去几年在楼市整体行情比较好，融资比较顺畅的情况下，这种高杠杆开发还能够玩得通，但当融资渠道受阻，再加上楼市表现不太理想的情况下，各大开发商就面临很大的债务偿还压力，甚至有个别开发商出现了债务违约。

所以为了偿还到期的债务，各大开发商都想尽各种办法去找钱，其中通过降价促销回笼资金是最有效的一种方式之一。
中山1楼盘房价从1.1万降到7000多，新的一年开发商日子仍然不好过

比如中山这个楼盘的开发商是雅居乐，根据其2021年半年报数据，雅居乐的负债合计达2404.24亿，流动负债总额为1728.29亿，其中短期借款为394.87亿，应付账款及票据为293.81亿，而其账上的现金及现金等价物为465.12亿，在这些负债当中，2022年到期规模为大约111亿元。

按照目前雅居乐有息负债现金覆盖率来看，偿还短期债务没有多大问题，但是在当前楼市面临不确定因素增加的背景之下，雅居乐也不敢保证债务永远不出问题。

更关键的是，过去一段时间雅居乐纷纷被国际评级机构下调评级。

其中2022年1月17日，标普将雅居乐的长期主体信用评级由"BB-"下调至"B+"，评级展望负面；此外，将雅居乐优先无抵押债券的长期债项评级由"B+"下调至"B"。

1月18日，穆迪雅居乐的公司家族评级(CFR)由“Ba2”下调至“B1”，将其高级无抵押评级由“Ba3”下调至“B2”，评级展望仍是负面。

而这些评级机构之所以下调雅居乐的信用评级，主要原因是雅居乐未来6-12个月债务到期规模比较大，获取资金受到限制，短期内不太可能恢复，潜在的流动性风险比较大。
中山1楼盘房价从1.1万降到7000多，新的一年开发商日子仍然不好过

这些评级机构下调雅居乐信用评级并不是没有依据，这点可以从过去一段时间雅居乐处置资产的行动看出来。

进入2021年下半年以来，雅居乐正在加快处置资产的力度，2021年7月1日至12月31日期间，雅居乐出售了14项非核心物业，套现28.00亿元用作集团一般营运资金。

进入到2022年之后，雅居乐集团宣布再次出售资产，全面退出了超级大盘广州亚运城，接盘方为中海地产，这样可以回笼资金18.439亿元。

当然除了处置各种资产之外，降价促销也可以回笼资金，所以我们看到过去一段时间，除了中山之外，包括广州、珠海等一些城市的雅居乐部分楼盘，也出现了降价促销的活动。

总之，在当前楼市面临不确定因素增加的背景下，对于众多开发商来说，首先要考虑的是如何生存下去，而不是发展，在这种背景之下尽快回笼资金用于偿还债务，熬过寒冬才能迎来春暖花开。